„Swedbank“: būsto įperkamumas nukrito į seniai regėtas žemumas

Būsto įperkamumas didžiuosiuose šalies miestuose nukrito į dešimtmetį nematytas žemumas, rodo „Swedbank“ ekonomistų skaičiuojamas būsto įperkamumo indeksas. Pastarųjų ketvirčių kainų spurtas ir augančios palūkanų normos reikšmingai sumažino šalies gyventojų galimybes įsigyti būstą. Kaip pastebi ekonomistai, dėl šios ir kitų priežasčių šiuo metu matomas būsto rinkos atvėsimas – traukiasi sandorių skaičius, krenta nuomos kainos, pradeda mažėti ir būsto pardavimo kainos.

Registrų centro duomenimis, trečiąjį šių metų ketvirtį trijuose didžiausiuose Lietuvos miestuose būsto kainos buvo penktadaliu didesnės nei prieš metus. Tačiau „Swedbank“ vyresnysis ekonomistas Vytenis Šimkus pabrėžia, kad būsto kainų šuoliai jau lieka praeityje − įvairūs kainų indeksai rodo, kad trečiąjį metų ketvirtį kainų kilimas išsikvėpė, o spalio mėnesį, lyginant su rugsėju, Vilniuje ir Kaune kainos netgi šiek tiek sumažėjo.

„Brangus būstas, kylanti pinigų kaina ir prastos gyventojų nuotaikos slopina aktyvumą būsto rinkoje. Sandorių skaičius nukrito į 2019 m. lygį, o vystytojai skelbia apie itin žemus naujo būsto rezervacijų skaičius. Žvelgiant istoriškai, nukritus pardavimams pokyčiai kainose išryškėja po 6-9 mėnesių, todėl ryškesnio poveikio būsto kainoms galima tikėtis kitų metų pirmoje pusėje“, − komentuoja V. Šimkus.

Pasak ekonomisto, per pastaruosius pusę metų į šalį atvykus daugiau nei 50 tūkst. pabėgėlių per labai trumpą laiką itin išaugo būsto paklausa, ir rinka tam nebuvo pasiruošusi. Nuomos kainos didmiesčiuose pašoko keliasdešimt procentų, paskui save nusitempdamos ir pardavimo kainas. Tačiau spalio – lapkričio mėnesiais paklausos šokui išsikvėpus, nuomos kainos grįžo į normalų lygį.

Atlyginimai nepasivijo kainų

Kaip pastebi V. Šimkus, atlyginimai didžiuosiuose miestuose per metus augo maždaug 10-11 proc. ir smarkiai atsiliko nuo būsto kainų augimo. Be to, dėl Europos centrinio banko griežtinamos pinigų politikos vidutinės gyventojų mokamos palūkanos trečiąjį metų ketvirtį padidėjo 0,75 procentinio punkto iki 3 proc., ir šie veiksniai lėmė prastesnį būsto įperkamumą visuose didmiesčiuose.

„Gyventojų galimybės įpirkti būstą labiausiai sumažėjo Kaune ir Klaipėdoje, kuriuose per ketvirtį vidutinis įperkamo būsto plotas sumažėjo, atitinkamai, 15 ir 12 kv. m. Sostinėje būstas yra brangiausias, lyginant su gyventojų pajamomis, tačiau įperkamas plotas sumažėjo kiek mažiau – 8 kv. m. Nors būsto brangimas ir išsikvepia, įperkamumą artimiausią pusmetį toliau neigiamai veiks kylančios palūkanų normos“, − sako V. Šimkus.

Horizonte matomas palūkanų normų pikas

Kovodamas su dešimtmečius nematyta infliacija, Europos Centrinis Bankas (ECB) šiemet itin sparčiai kelia bazines palūkanų normas. „Swedbank“ ekonomistai prognozuoja, kad šiandien (gruodžio 15 d.) ECB palūkanas pakels dar 0,5 procentinio punkto.

„Šiuo metu rinkos prognozuoja, kad bazinės palūkanų normos pasieks 3 procentus. Vis tik visame pasaulyje matome atsitraukiančius pagrindinius infliacijos veiksnius, JAV infliacija jau sparčiai mažėja, tad šios tendencijos pasieks ir Europą, kurioje pagrindinis kainų kilimo veiksnys buvo ir išlieka energijos išteklių krizė“, − prognozuoja „Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas Nerijus Mačiulis.

Pasak N. Mačiulio, matant išsikvepiantį euro zonos ekonomikos augimą bei galimos recesijos ženklus, galima tikėtis, kad ECB palūkanų normų kėlimą greit baigs. Palūkanų normos savo piką turėtų pasiekti kitų metų pavasarį, o jau 2023 metų pabaigoje ECB turės pakankamai priežasčių jas ir sumažinti.

Kuria kryptimi judės būsto kainos

Apie greičiausiai neigiamas būsto kainų tendencijas signalizuoja ir sumažėjęs būsto įperkamumas, ir kritęs nuomos pajamingumas bei šiuo metu stebima kitų šalių patirtis. „Swedbank“ ekonomistų skaičiuojamas nuomos pajamingumo rodiklis, parodantis, kokią būsto kainos dalį sudaro metinės jo nuomos pajamos, pastaraisiais mėnesiais nukrito į žemiausią lygį per pastarąjį dešimtmetį.

„Mažėjantis nuomos pajamingumas mažina investicinio būsto įsigijimo patrauklumą, o dar neturintiems nuosavo būsto jo nuomos alternatyva dažnai tampa patrauklesne išeitimi, ypač, kol yra sumažėjęs būsto įperkamumas. Per mažiau nei pusmetį derybinė galia iš pardavėjų perėjo į pirkėjų rankas, o pastarieji daug atsargiau ir lėčiau priims sprendimus bei tikėsis nuolaidų“, − teigia N. Mačiulis.

Ekonomistas taip pat atkreipia dėmesį į tai, kad mažesnis būsto įperkamumas, prastesni lūkesčiai ir didesnės palūkanų normos labai neigiamai paveikė būsto rinką daugelyje Vakarų valstybių, kuriose pastarąjį pusmetį jau stebimos kainų korekcijos. Pavyzdžiui, Švedijoje būstas jau atpigo daugiau nei dešimtadaliu.

„Per pastaruosius trejus metus Lietuvoje vidutinis būstas pabrango daugiau nei 40 procentų – tai nebuvo tvari tendencija, todėl tikėtina, kad išvysime sveiką kainų korekciją. Vis tik dabartinė situacija nėra panaši į 2008-ųjų krizę. Lietuvos banko vertinimu, būstas yra galimai pervertintas tik dešimtadaliu, todėl prielaidų daug didesniam kainų kritimui kol kas nematyti“, − sako „Swedbank“ vyresnysis ekonomistas.

Pasak N. Mačiulio, tikėtina, kad per artimiausius metus matysime toliau vėstančią, o ne griūnančią būsto rinką. Sumažėjusios kainos ir toliau augantys atlyginimai greitai atstatys įperkamumą, todėl ilgalaikis įšalas būsto rinkoje mažai tikėtinas.