Gyventojai nebeįsivaizduoja, kad būstas per metus galėtų atpigti

Komentaro autorius SEB banko ekonomistas Tadas Povilauskas

Gyventojų lūkesčiai dėl būsto kainų Lietuvoje stebėtinai smarkiai ūgtelėjo antrą ketvirtį. Keturi iš penkių apklaustųjų teigė, kad būsto kainos mūsų šalyje per artimiausius vienus metus didės. Tokio skaičiaus nėra buvę nuo tada, kai SEB banko užsakymu daugiau negu prieš dešimt metų buvo pradėta atlikti reprezentatyvi gyventojų apklausa.

Manančių, kad pigs – vos keli procentai

Galvojančių, kad būstas pigs, beveik nebeliko. Atrodytų, kad tokie lūkesčiai labai aiškiai rodo, jog būstas sparčiai brangs, tačiau dažnai būna, kad pernelyg istoriškai dideli lūkesčiai kaip tik įspėja apie netrukus pasikeisiančią padėtį.

Birželį atlikta apklausa parodė, kad 80 proc. apklaustų gyventojų Lietuvoje mano, jog būsto kaina per artimiausius dvylika mėnesių didės, 3 proc. galvoja, kad būstas pigs, 12 proc. nesitiki pokyčių, o likę 5 proc. šiuo klausimu neturi nuomonės.

SEB banko būsto kainų lūkesčių indekso reikšmė, apskaičiuojama kaip prognozuojančių, kad būstas brangs ir pigs, procentinių dalių skirtumas, buvo 77 punktai. Kovą indekso reikšmė buvo 54 punktai, o prieš metus – 59 punktai.

Vilniaus regione prognozuojančių, kad būsto kaina per metus padidės, buvo net 84 proc., o tai yra 14 proc. punktų daugiau negu prieš ketvirtį. Galvojančių, kad būsto kaina, mažės, liko tik 3 procentai. Toks dydis atitinka apklausos rezultatų paklaidą, todėl galima teigti, kad besitikinčių pigesnio būsto per metus beveik nebeliko.

Kauno regione optimizmo dėl būsto kainų tik šiek tiek mažiau. Kad būstas brangs, tikisi 72 proc. regiono gyventojų, kad pigs – 3 procentai. Panaši padėtis buvo ir kituose didžiuosiuose Lietuvos regionuose, kur galvojančių, kad būstas, brangs, buvo nuo 72 iki 83 procentų.

Trys priežastys

Toks didelis gyventojų būsto kainų lūkesčių šuolis antrą ketvirtį nustebino. Išskirtume tris svarbiausias priežastis, kodėl beveik nebeliko manančių, kad butų ir namų kainos per metus gali mažėti.

Pirma, viešojoje erdvėje antrą ketvirtį aiškiai vyravo nekilnojamojo turto rinkos dalyvių nuomonė, kad būstui pigti beveik nėra galimybių dėl padidėjusių statybos sąnaudų, mažos pasiūlos ir tebeaugančių gyventojų pajamų.

Antra, gyventojų lūkesčiams didelę įtaką turi vyraujančios kainų tendencijos, o jos yra daugiau negu aiškios – būsto kainos antrą ketvirtį didėjo ne tik Lietuvoje, bet ir daugelyje kitų Europos Sąjungos šalių.

Trečia, matyt gyventojų atsakymams įtaką darė ir antrą ketvirtį Lietuvoje buvusi didžiausia per daugiau negu du dešimtmečius vartojimo prekių ir paslaugų kainų infliacija.

Ką reiškia lūkesčių pikas?

Viena vertus, labai dideli gyventojų lūkesčiai savaime daro didelę įtaką būsimiems būsto kainų pokyčiams, nes pardavėjams lengviau didinti kainas, kai rinkoje vyrauja lūkesčiai dėl būsto kainų augimo. Kita vertus, dabartinę padėtį, kai beveik nebeliko manančių, kad būstas pigs, reikėtų vertinti kaip įspėjamąjį požymį, kad esame priartėję prie lūkesčių piko. Susidūrę su finansų, kapitalo ar nekilnojamojo turto rinkomis, tikrai žino nemažai istorinių pavyzdžių, kad kainų kryptis keičiasi, kai nebėra manančių kitaip.

Kad kainos Lietuvoje ir toliau didėtų, reikia, kad nemažėtų pirkėjų, galinčių mokėti ketvirtadaliu daugiau negu prieš metus už įsigyjamą būstą. Dabartinė vartotojų prekių ir paslaugų kainų infliacija būsto įperkamumui jokios teigiamos įtakos nedaro. Esant tokiai infliacijai šalyje ir padidėjus būsto kainoms, naujo būsto pirkėjui, ketinančiam skolintis būstui įsigyti, sutaupyti daugiau pradinei įmokai yra didžiulis iššūkis.

Finansų rinkose lūkesčiai dėl Europos Centrinio Banko bazinių palūkanų normų didinimo per pastarąjį mėnesį sumažėjo, tačiau gyventojams vis tiek reikia būti pasiruošusiems didesnėms EURIBOR palūkanų normoms, kurios irgi darys neigiamą įtaką būsto įperkamumui.

Sandorių nekilnojamojo turto rinkoje, kaip ir prognozuota, antrą ketvirtį buvo gerokai mažiau negu prieš metus. Registrų centro duomenimis, per ketvirtį sudarytų butų ir individualių gyvenamųjų namų pardavimo sandorių skaičius Lietuvoje buvo 20 proc. mažesnis negu prieš metus. Tačiau, palyginti su 2019 metų atitinkamu ketvirčiu, kai dar nebuvo pandemijos, būsto sandorių sudaryta šiek tiek daugiau.

Tačiau tikrai negalima visos kaltės dėl mažesnio sandorių skaičiaus mesti mažesniam pirkėjų aktyvumui – parduodamo būsto trūkumas darė ne mažesnę įtaką. Būsto sandorių skaičius ir pirminėje, ir antrinėje būsto rinkoje trečią ketvirtį turėtų likti mažesnis negu prieš metus. Tačiau norisi tikėti, kad, matydami pingančias kai kurių statybinių medžiagų kainas, o kitoms bent jau nebeaugant, nekilnojamojo turto vystytojai galės rinkai pasiūlyti daugiau būstų antrą šių metų pusmetį.

Nuomos kainos skatina pirkti savo

Beje, būsto rinkai teigiamą įtaką turėtų daryti labai smarkiai šoktelėjusios nuomos kainos. Tiems, kurie dvejojo, ar pirkti, ar nuomotis būstą, ir kurie turi pakankamai santaupų skolintis būstui įsigyti, nuomos kainų šuolis turėjo paskatinti priimti sprendimą. Nekilnojamojo turto skelbimų portalo „Aruodas“ duomenimis, birželį naujų nuomojamų butų kainos Vilniuje buvo trečdaliu, Kaune – penktadaliu didesnės negu prieš metus.

Įdomu tai, kad SEB grupės tokios pat apklausos Švedijoje rezultatai rodo visai priešingas tendencijas. Ten birželį tik 24 proc. apklaustųjų tikėjosi didesnių, o net 51 proc. laukė mažesnių kainų per vienus metus. Švedijoje būsto kainos gana smarkiai krito antrą ketvirtį, ir birželį metinis būsto kainų pokytis jau buvo arti nulio. Priešingai negu Lietuvoje, Švedijoje gyventojų skolos yra daug didesnės, todėl didėjančios palūkanų normos daro kur kas didesnę įtaką kainoms. Be to, būsto kainos Švedijoje yra kur kas labiau pervertintos negu Lietuvoje.

Vargu ar būsto kainų lūkesčiai Lietuvoje per trečią ketvirtį dar padidės. Karas Ukrainoje tęsiasi, vartotojų lūkesčiai prastėja, recesijos tikimybė euro zonoje sparčiai didėja. Tokios aplinkybės nėra palankios nekilnojamojo turto rinkai.

Reprezentatyvią Lietuvos gyventojų apklausą birželį SEB banko užsakymu atliko rinkos ir viešosios nuomonės tyrimų bendrovė „Baltijos tyrimai“. Iš viso buvo apklausti 1 002 15–74 metų gyventojai 118-oje šalies vietovių.