Ką signalizuoja neslopstantys gyventojų lūkesčiai dėl būsto kainų augimo?

Komentaro autorius SEB banko ekonomistas Tadas Povilauskas.

Vilniaus regione gruodį trys iš keturių apklaustų gyventojų teigė, kad būsto kainos Lietuvoje šiemet didės. Tai didžiausia taip manančių asmenų dalis per dešimt metų, kai SEB banko užsakymu kas ketvirtį atliekama reprezentatyvi gyventojų apklausa. Tokie gyventojų lūkesčiai aiškiai parodo visuomenėje susiformavusią nuomonę apie būsto rinką ir perspėja, kad, jeigu namų ūkių finansinė padėtis šiemet smarkiai neprastės, būsto pasiūla nedidės, o skolinimo sąlygos nesikeis, būsto kainos išties dar gali augti sparčiai.

Gruodį atlikta apklausa atskleidė, kad 68 proc. apklaustų gyventojų visoje Lietuvoje mano, jog būsto kaina per artimiausius dvylika mėnesių didės, 8 proc. galvoja, kad būstas pigs, 17 proc. nesitiki pokyčių, o likę 7 proc. šiuo klausimu neturi nuomonės. SEB banko būsto kainų lūkesčių indekso reikšmė, apskaičiuojama kaip prognozuojančių, kad būstas brangs ir pigs, procentinių dalių skirtumas, buvo 60 punktų. Rugsėjį indekso reikšmė buvo 61 punktas, o prieš metus – 42 punktai.

Vilniaus regione beveik nebeliko manančių, kad būsto kaina 2022 metais kris – taip galvojo tik 3 proc. apklaustųjų. Kauno regione apklaustų gyventojų lūkesčiai buvo truputį atsargesni. Kad būstas brangs, tikisi 59 proc. regiono gyventojų, kad pigs – 14 procentų. Likusiose Lietuvos apskrityse gyventojų būsto kainų lūkesčiai taip pat liko istoriškai dideli, bet kuklesni negu sostinėje.

Tai, kad metų pabaigoje gyventojų lūkesčiai toliau nesikeitė, nestebino. Viešojoje erdvėje vyrauja pasisakymai apie tai, kad svarbiausi būsto kainoms įtaką darantys veiksniai  ir toliau bus palankūs būstui brangti. Būsto kainos Lietuvoje praėjusiais metais padidėjo penktadaliu – o tai istoriškai didelis pokytis. Šiemet tikimasi, kad kainos didės nuosaikiau. Daugelis su nekilnojamojo turto rinka dirbančių asmenų išties labai norėtų, kad būsto kainos augtų lėčiau ir didėtų artimesniu gyventojų disponuojamų pajamų augimui tempu, nes tai būtų daug tvaresnė kainų ir visos rinkos raida. Tačiau reikia būti pasiruošus įvairiems kainų augimo scenarijams, kai dėl istoriškai didelių gyventojų būsto kainų lūkesčių, nerimstančio noro investuoti į būstą bei išliekančių didelių statybos sąnaudų būsto kainos šiemet gali augti dviženkliu ir galbūt nedaug lėtesniu tempu negu pernai.

Tokį būsto kainų augimą Lietuvoje galima nesunkiai pateisinti tuo, kad ir daugelyje Vakarų pasaulio šalių būsto kainos dėl panašių veiksnių pastaraisiais metais auga istoriškai sparčiai. Tačiau vis mažiau kas tokias kainų tendencijas pasaulyje laiko tvariomis ilgesniu laikotarpiu. Europos Centrinio Banko naujausioje finansinio stabilumo apžvalgoje teigiama, kad būsto kainos euro zonoje yra pervertintos panašiai kaip ir 2007 metais. Tačiau, priešingai negu tuomet, būsto kreditavimo apimtis ir skolininkų išlaidos paskoloms grąžinti ir palūkanoms mokėti yra mažesnės. Lietuvoje būsto kainų atotrūkis nuo fundamentalios vertės nėra didelis ir dar gerokai mažesnis negu prieš 2008 metus.

Pastarosiomis savaitėmis finansų rinkoje sparčiai auga lūkesčiai, kad Europos Centrinis Bankas jau šiais metais pradės kelti bazines palūkanų normas. Pavyzdžiui, ateities sandoriai rodo, kad tarpbankinė trijų mėnesių trukmės EURIBOR palūkanų norma taps teigiama jau 2023 metų rugsėjį. Didėjančios palūkanų normos dažniausiai daro neigiamą įtaką būsto kainoms, tačiau, net jei ir Europos Centrinis Bankas didins palūkanas artimiausiais metais, tie pokyčiai bus nedideli, ir įtaka būsto rinkai bus dar ne šiais metais.

Rinkoje gaji teorija, kad investicija į būstą yra gera apsisaugojimo nuo infliacijos priemonė.

Tačiau reikėtų prisiminti, kad rinkoje tebedominuoja pirmo būsto pirkėjai, kurie nori pagerinti dabartines gyvenimo sąlygas. Jaunai šeimai dėl didesnės infliacijos ir spartaus būsto kainų augimo susitaupyti pradinei įmokai šiemet bus sudėtingiau. Todėl, jeigu gyventojų pajamos augs lėčiau negu 2021 metais, infliacija bus didelė, o būsto kainos didės sparčiau negu atlyginimai,  galimybės įpirkti būstą prastės, ir ne investuotojų būsto paklausa taip nebeaugs. Tačiau investuotojų aktyvumas trumpuoju laikotarpiu dar ir toliau bus didelis dėl per pandemiją sukauptų santaupų ir noro įdarbinti laisvas lėšas.

Gyventojų būsto kainų lūkesčiai pirmą šių metų ketvirtį turbūt ir vėl nesikeis. Ankstesnių metų pavyzdžiai rodo, kad vargu ar augant užsikrėtimams omikron atmaina ir didėjant karantino galimybei situacija būsto rinkoje keisis. Registrų centro skelbiamas sandorių skaičius būsto rinkoje šių metų pirmą ketvirtį bus panašus į praėjusių metų, ir tik antrą ketvirtį galime pamatyti metinį nuosmukį. Pirminėje būsto rinkoje ir toliau trūksta pasiūlos, o tai yra palankus veiksnys brangti naujos statybos būstui. Būsto rinkoje potencialūs pirkėjai pirmą ketvirtį, tikėtina, taptų gerokai atsargesni tik tada, jeigu nepalankiai klostytųsi geopolitinė padėtis mūsų regione.

Reprezentatyvią Lietuvos gyventojų apklausą gruodį SEB banko užsakymu atliko rinkos ir viešosios nuomonės tyrimų bendrovė „Baltijos tyrimai“. Iš viso buvo apklausti 1 003 15–74 metų gyventojai 114-oje šalies vietovių.