Kaip nekilnojamojo turto rinka atrodys atslūgus pandemijai?

Komentaro autorius Vilius Juzikis, SEB banko valdybos narys ir Verslo bankininkystės tarnybos direktorius

Pandemija verslą privertė apmąstyti klausimą: kam reikalingi biurai? Atsakymo vertė vien Lietuvoje yra gana didelė, nes biurų segmento kreditavimo mastas prilygsta arba net lenkia tokių sektorių kaip žemės ūkis ar transportas finansavimą. Kokia laukia ateitis, mums rodo kitų šalių patirtis ir Europos makroekonominė padėtis.

Masinis persikėlimas dirbti iš namų, mėnesiai nuotolinio bendravimo su kolegomis ir klientais, nauji technologiniai sprendimai ir priemonės dar labiau akcentavo klausimą, koks yra biuro vaidmuo šiuolaikinės įmonės gyvenime.

Apžvelgus istoriją, matyti, kad ištisus amžius žmonės puikiai išsivertė dirbdami iš namų. Nieko nestebino, kad viename kambaryje kepėjo krosnis ar užeiga, o kitame – verslo savininko miegamasis.

Taigi biurai, į kuriuos darbuotojai vyksta dirbti, vertinant žmonijos istorijos mastu, yra gana naujas reiškinys. Darbo aplinkos ir asmeninio gyvenimo erdvės atskirtis įsibėgėjo aštuonioliktame amžiuje per pramonės revoliuciją. Pirmuoju biurų pastatu yra laikomas Didžiosios Britanijos admiralitetas Londone, kuris buvo baigtas statyti 1726 metais. Istorijos tyrinėtojai akcentuoja, kad poreikį kurti specialius biurus lėmė augantis įmonių dydis ir gausėjanti verslo operacijų dokumentacija – reikėjo pastatų, kuriuose būtų galima saugoti ir tvarkyti kalnus popieriaus, pradedant nuo apskaitos knygų ir sutarčių, baigiant korespondencija. Dokumentai turėjo būti vienoje vietoje, kad darbuotojams būtų patogu juos pasiekti.

Nuotolinis darbas keičia verslą ir gyvenimo būdą

Šiandienos pasaulyje, kai kasdien išsiunčiama daugiau negu 300 milijardų elektroninių laiškų, o duomenų ir informacijos srautai kasmet auga eksponentiškai, popieriniai dokumentai daugeliu atvejų tapo atgyvena. Informacija kaupiama ir saugoma debesijos duomenų bazėje prie skaitmeninių dokumentų galima prisijungti nuotoliniu būdu, tad biuras neteko svarbaus darbo priemonių laikymo vietos vaidmens. Dėl to ir nekilnojamojo turto projektų plėtotojai, ir jų nuomininkai bando atrasti, koks yra naujasis biuro vaidmuo.

Kai kurie tarptautinių bendrovių sprendimai rodo, kad biurų aukso amžius jau praeityje. Švedijos telekomunikacijų įrangos gamintojos „Ericsson“ generalinis direktorius Börje Ekholmas pranešė, kad įmonėje įvedama nauja praktika – darbuotojai nuotoliniu būdu dirbs 2–3 dienas per savaitę. Pasaulio interneto milžinė „Google“ neseniai paskelbė, kad apie 20 proc. darbuotojų galės dirbti ne biure.

Pastebima požymių, kad žmonės ir įmonės pradeda prisitaikyti prie pokyčių. Pavyzdžiui, Švedijos būsto rinkos statistika rodo, kad pirkėjai vis dažniau ketina išsikelti iš didmiesčio į priemiesčius ar atokesnes apylinkes. Nuotolinio darbo praktiką taikančios įmonės darbuotojų ima ieškoti toli nuo pagrindinio biuro esančiose teritorijose. Dauguma studijų rodo, jog darbuotojų produktyvumas dėl nuotolinio darbo nenukenčia.

Taigi dabartines tendencijas galima vadinti poslinkiu, o ne lūžiu ar perversmu. Pernai ir šiemet atlikti tarptautiniai tyrimai rodo, kad dauguma įmonių neketina pereiti prie visiško nuotolinio darbo modelio – artimiausiuose planuose – hibridinis variantas daug dėmesio skiriant darbuotojų aplinkai, savijautai, motyvacijai gerinti. Sparčiai taikomi biuro kaip paslaugos (office as a service) standartai.

Lietuvos kelias ilgalaikis ir subalansuotas

Nekilnojamojo turto projektai, skirti darbuotojų patirčiai gerinti ir tvarumui skatinti, dabar yra galingas rinkos variklis. Vis daugiau pripažinimo ir užsienio investuotojų dėmesio sulaukiantis Vilnius dar nėra išnaudojęs visų savo galimybių.

Apskritai Baltijos šalyse biurai yra vienas didžiausių ir labiausiai kredituojamų komercinio nekilnojamojo turto sričių. Lietuvoje ši sritis yra pritraukusi maždaug 1 mlrd. eurų, arba apie 30–40 proc., visų kredito įstaigų suteiktų nekilnojamojo turto verslo paskolų dalį.

Smarkiai plėtojami biurų projektai Baltijos šalyse vertinami kaip vienas iš svarbiausių komercinio nekilnojamojo turto sričių. Tačiau vyraujančios finansavimo struktūros ir toliau yra gana konservatyvios. Vertinant projektus, visada yra labai svarbi pinigų srautų analizė.

Konkuruojame su užsienio finansuotojais

Didžiųjų užsienio investuotojų patirtis Baltijos šalyse pastaraisiais metais rodo, kad vietiniams  bankams suteikiamas svarbus vaidmuo planuojant tos šalies investicijas. Tarptautinė audito bendrovė „KPMG Baltics“ atlieka nuolatines nekilnojamojo turto bendrovių skolinimosi sąlygų Europos Sąjungos šalyse apklausos studijas (KPMG Property Lending Barometer) – naujausi duomenys rodo, kad Baltijos šalyse pagrindinės finansavimo sąlygos iš esmės atitinka Vakarų ir Vidurio bei Rytų Europos lyginamuosius dydžius ir yra gana konkurencingos.

Lyginant Baltijos regioną su Europos Sąjunga, galima pastebėti, kad nekilnojamojo turto paskolų finansavimo dalis viršija daugelio Vidurio ir Rytų Europos šalių praktiką ir yra panaši į Europos vidurkį. Didesnė paskolų nekilnojamajam turtui dalis, palyginti su visu verslo finansavimo portfeliu (apie 50 proc.), yra tik Skandinavijos regione, tačiau šių šalių rinkos yra labiau likvidžios ir diversifikuotos, be to, didelę šių nekilnojamojo turto paskolų dalį sudaro komercinio būsto finansavimo sandoriai, t. y. dideli gyvenamojo būsto ilgalaikės nuomos projektai, kurių mūsų regione kol kas labai mažai. Taigi Lietuvos ir viso Baltijos regiono padėtis ir toliau yra gana gera.

Palyginti su kitomis išsivysčiusiomis šalimis, šiuo metu Lietuvoje gyventojų skaičiaus ar BVP ir biurų ploto santykis yra gana nuosaikus ir subalansuotas, net ir atsižvelgiant į skirtingus paslaugų ekonomikos išsivystymo lygius.

Taip pat pastebima, kad, augant likvidumui kapitalo rinkose, toliau pamažu vyksta konsolidacija, kai klientai siekia investuoti daugiau nuosavų lėšų, palyginti su finansavimo būdais prieš dvejus–trejus metus. Užstato vertės kritimo tikimybė atrodo gana skeptiškai, nes grąžos galimybės ir alternatyvos renkantis kitas turto klases yra ribotos po rekordinio akcijų ir žaliavų brangimo, kiekybinio skatinimo ir kt.

Pandemijos pradžioje kiek sumažėjęs susidomėjimas kai kuriuo nekilnojamuoju turtu, tokiu kaip prekybos centrai ar viešbučiai, atvėrė naujas galimybes sparčiai augti iki tol mažesnį populiarumą mūsų regione turėjusiam nekilnojamajam turtui – logistikos ar sandėliavimo pastatams bei gyvenamajam būstui, skirtam nuomai.

Logistikos vaidmuo pasaulyje po COVID-19 atrodo kaip niekad svarbus – pandemija paspartino  vartotojų ir verslo planavimo bei tiekimo grandinių pokyčius, kurie ir toliau lems didelį nuomininkų ir investuotojų logistikos nekilnojamojo turto poreikį.

Gyvenamojo būsto, skirto nuomai, rinka šiuo metu Lietuvoje beveik neišvystyta, tačiau pirmieji bendro gyvenimo būsto (co-living) projektai įgyvendinti sklandžiai. Nors šiems projektams tenka laikyti verslo modelio tvarumo testą pirmiausia dėl konkurencijos su privačiais investuotojais ir dėl mokestinio skaidrumo, galima daryti prielaidą, kad ši sritis jau artimiausiu metu taps svarbi planuojant investicinius portfelius ir ieškant naujų diversifikavimo krypčių.

Kokia ateitis laukia rinkos?

Dėl pasaulinės pandemijos paskolų paklausos augimą iš dalies lėmė papildomo likvidumo poreikis, nors jį verslas kiek atsvėrė mažindamas arba atidėdamas ilgalaikių investicijų planus. Europos Centrinio Banko (ECB) teigimu, paskolų įmonėms kredito standartai smarkiai nepasikeitė, nes įmonių kreditingumo pablogėjimą sumažino taikytos politinė priemonės, įskaitant ECB paramą.

Kita vertus, nederėtų nustebti, jeigu artimiausiu metu verslo paskolų teikimo reikalavimai Europos mastu šiek tiek griežtėtų, turint galvoje besibaigiančias valstybių garantijų paketų programas. Naujos makroekonominės sąlygos gali sudaryti sąlygas neveiksnių paskolų portfelio sandoriams ilguoju laikotarpiu, ypač kalbant apie išvystytas rinkas.

Kai po kelerių metų pandemijos padariniai bus visiškai atslūgę, greičiausiai pamatysime tolesnę kapitalo konsolidaciją mūsų regione. Plėtojant naujus kokybiškus projektus rinkoje ji pasieks kritinį dydį ir taps patraukli didiesiems užsienio investuotojams. Dabar rinkoje vyrauja vietiniai finansavimo dalyviai.

Jeigu šis scenarijus išsipildytų, tai regiono rinkai būtų puiki galimybė siekti tolesnės plėtros, nes tai smarkiai didintų rinkos likvidumą ir mažintų regiono riziką.

Kol kas Nekilnojamojo turto sektorius sprendžia pandemijos sukeltus iššūkius, o kapitalo rinkos dėl mažėjančių pajamingumo normų patiria spaudimą, kurį rodo aukštumas siekiančios neigiamos vertės obligacijų emisijos. Vis dėlto tebevykstantis kiekybinis skatinimas ir istoriškai žemos palūkanų normos sąlygos tarsi rodo, kad nekilnojamasis turtas, kaip turto klasė, turėtų ir toliau išlaikyti gana didelį investuotojų susidomėjimą, o tai neabejotinai skatins bankų dėmesį ir dalyvavimą finansuojant šią turto klasę ateityje.