Kas laukia komercinio nekilnojamojo turto rinkos kylant palūkanoms?

Komentaro autorius Vilius Juzikis, SEB banko valdybos narys ir Verslo bankininkystės tarnybos vadovas.

Šį rudenį SEB banko atliktas kasmetinis didžiausių šalies įmonių finansų vadovų nuomonės ir lūkesčių tyrimas rodo, kad verslas vis atsargiau vertina ekonominę aplinką. Vis dėlto komercinio nekilnojamojo turto (NT) rinkoje praėjusių metų pabaigoje didėjančio pesimizmo dar nebuvo. Nepaisant geopolitinių ir ekonominių iššūkių, banko komercinio NT paskolų portfelis tebėra stabilus. Toliau sudaromi nauji paskolų sandoriai, o pati rinka veikia stabiliu, nors, palyginti su 2022 m. pradžia, kiek nuosaikesniu ritmu.

Nors palyginti su 2021 m., kai po pandeminės pertraukos naujų komercinio NT įsigijimo sandorių buvo sudaryta labai daug, pernai jų skaičius buvo gerokai mažesnis. Lietuvos verslas į nekilnojamąjį turtą toliau žvelgė palankiai ir, kritus užsienio investuotojų susidomėjimui, nuolat žvalgėsi naujų galimybių rinkoje.

Nepaisant to, NT rinkos laukia daug iššūkių, kurie darys didelę įtaką šiam verslui. Kokie jie?

Įžengėme į naują etapą

Viena iš didžiausių permainų yra augančios palūkanų normos, kurios jau daro nemažą įtaką įmonių gebėjimui vykdyti finansinius įsipareigojimus. Nors kol kas kapitalo rinkų specialistai daugiausiai linkę spėti, kad Europos Centrinis Bankas dar bent du kartus didins bazinę palūkanų normą pirmą šių metų pusmetį, sunku prognozuoti, kokią galutinę įtaką tai turės infliacijos mažinimui ir kiek laiko palūkanos dar kops aukštyn. Vienaip ar kitaip po beveik  šešerius metus trukusio nulinių ar net neigiamų tarpbankinių palūkanų normų laikotarpio įžengėme į naują ekonominės raidos etapą, kuriame tikėtini pokyčiai ir komercinio NT sektoriuje. Pagrindinis klausimas – kokią įtaką palūkanų normos darys nekilnojamojo turto vertei?

Jei dėl kylančių palūkanų normų mažėtų turto vertė, tai, visų pirma, silpnintų finansuotojų padėtį. Taigi kai kurių NT savininkų verslo planai, tikėtina, dėl pinigų srauto trūkumo taps mažiau patrauklūs, todėl bus pritraukta mažiau skolinto kapitalo negu anksčiau, o tai gali ilgainiui lėtinti rinką.

Komercinis NT dažniausiai vertinamas taikant diskontuotų pinigų srautų metodą. Viena pagrindinių šio metodo komponenčių yra svertinės kapitalo, įskaitant skolintą kapitalą, sąnaudos. Kylant palūkanų normoms, šių sąnaudų vidurkis, akivaizdu, didės, todėl didės diskonto ir pajamingumo normos, kis turto vertė.

Suprantama, vertinant komercinį NT, yra svarbu ir indeksuoti pajamų srautą. Vis dėlto manome, kad kol kas dar per anksti teigti, kiek nuo šių metų pradžios padidės nuomos kainos ir ar jų augimas sušvelnins galimą turto vertės sumažėjimą. Be to, kol kas neaišku, kokios bus žaliavų kainos, kurios taip pat turi įtaką statybos sąnaudoms ir netiesiogiai nekilnojamojo turto vertei.

Vykstantį netiesioginį įmonių turto vertės pokytį vaizdžiai iliustruoja Vakarų Europos akcijų biržose kotiruojamų NT bendrovių akcijų įvertis. Tokių bendrovių akcijų vertė jau dabar sumažėjo apie 20–30 proc. ar net daugiau. Savo ruožtu tai gali lemti 10–15 proc. ar net ir didesnį NT vertės sumažėjimą. Tiesa, pajamingumo normos Vakarų Europoje yra gerokai mažesnės negu Baltijos šalyse. Šios rinkos yra keliolika kartų didesnės negu visa Baltijos šalių NT rinka. Tikėtina, kad ir palankesnių sąlygų galimai turto verčių korekcijai šiose šalyse yra gerokai daugiau negu Baltijos valstybėse.

Nors vertės pokyčių laiką ir mastą galiausiai lemia konkurencija ir kiti rinkos procesai, SEB banko analitikai skaičiuoja, kad EURIBOR ir pajamingumo normų koreliacija Europos šalyse iki šiol buvo didelė – 70 procentų. Tačiau paprastai nuo palūkanų pakeitimo iki pajamingumo pokyčių praeina pusmetis ar net metai. Panaši, tik dar labiau užsitęsusi tendencija stebima ir Baltijos šalyse.

Vis dėlto, nors Baltijos šalių NT yra vienas daugiausiai finansinę skolą konsolidavęs sektorių, mūsų regiono bendrovės geriau pasirengusios pinigų srauto pokyčiams ir palūkanų normos svyravimams negu Vakarų Europos ar Skandinavijos šalių įmonės. Baltijos valstybių skolos ir užstato santykiniai rodikliai (angl. loan-to-value) panašūs į Vakarų ir Šiaurės Europos įmonių rodiklius, bet skolos santykio su grynosiomis pajamomis rodikliai yra 30–40 proc. mažesni. Tam turėjo įtakos istoriškai aukštesnės pajamingumo normos Lietuvoje, lėmusios mažesnius turto įvertinimus ir investicijų poreikį.

Taip pat tai lėmė palyginti mažai išvystyta Baltijos šalių kapitalo rinka, kur obligacijos užima labai nedidelę finansavimo šaltinių dalį. Jei mūsų NT rinkoje išleista tik keliolika didesnių emisijų, visa Švedijos NT sektoriaus išleistų obligacijų suma viršija 740 mlrd. Švedijos kronų, arba daugiau negu 67 mlrd. eurų.

Verslas šuolio nesitikėjo

Panašu, kad mūsų regiono net didžiausios įmonės kol kas skirdavo mažiau dėmesio palūkanų normų rizikai valdyti. Tai parodė SEB banko specialistų atlikta į biržos „Nasdaq Baltic” oficialųjį sąrašą įtrauktų Baltijos šalių įmonių (išskyrus finansinio sektoriaus įmones) 2021 metų finansinių ataskaitų analizė. Nors kylančių palūkanų normų grėsmę patiria 27 tirtos į biržos sąrašą įtrauktos bendrovės, tik penkios iš jų taikė išvestines finansines priemones tokiai rizikai valdyti. Pagrindinė tai lėmusi priežastis buvusi ta, kad įmonės pernai nesitikėjo didesnių palūkanų normų pokyčių. Minėti veiksniai gali turėti didelę įtaką įmonių veiklai ir valdomo turto vertei, o kartu – visai rinkai.

Suprantama, didesnių svyravimų gali būti ir išvengta. Reikia atsižvelgti į tai, kad didesnę komercinio NT dalį Lietuvoje ir Baltijos šalyse valdo vietinio kapitalo investuotojai, kuriems NT daugelį metų buvo viena populiariausių alternatyvių investavimo krypčių. Jeigu nematydami kitų patrauklių investavimo alternatyvų dabartiniai savininkai nutars valdomo turto neparduoti, šio ekonominio ciklo metu didesnių vertės pokyčių gali ir nebūti.

Finansuotojai tampa reiklesni

Naujus komercinio NT plėtros projektus SEB bankas ėmė vertinti šiek tiek konservatyviau negu iki šiol. Vertindami statybos sąnaudų riziką, pastebėjome, kad kai kuriuose projektuose ši rizika buvo per didelė, palyginti su iki tol įprastais rodikliais, arba rangovai siūlė pasirašyti rangos sutartis nefiksuojant kainos ir taikant vadinamosios atviros knygos principą. Plėtros projektus finansuojame, tačiau stengiamės susitarti su klientais dėl fiksuotų rangos sąnaudų ir išankstinių nuomos ar pardavimo sutarčių.

Iššūkių gali kilti ir planuojantiems naujus nuomoti skirto būsto projektus. Pastaraisiais metais įvykę keli didesni šio segmento sandoriai buvo gera pradžia, ir tai tebėra perspektyvi komercinio NT kryptis. Nors mažėjant būsto įperkamumui tokie projektai turėtų išlaikyti gyventojų susidomėjimą, o NT plėtotojai turėtų būti labiau suinteresuoti parduoti daugiau, tačiau vertinant šių projektų pinigų srautus dėl bene žemiausios pajamingumo normos tarp visų komercinio NT tipų yra kiek sudėtinga suteikti didesnės vertės finansavimą, kuris užtikrintų reikiamą kredito aptarnavimą ir vis dar atitiktų investuotojo grąžos lūkesčius, tad kainų korekcija tikėtina ir šiame segmente.

Brangstant energijai tvaraus komercinio NT plėtra tampa vis svarbesnė

Džiugu, kad vis didesnį pagreitį įgauna investicijos į tvariojo komercinio NT plėtrą. Matome, kad investuotojai ir nuomininkai vis labiau domisi didelio energetinio efektyvumo pastatais.

Turto valdytojams investicijos į tvariuosius projektus tampa mažesnėmis priežiūros ir išlaikymo sąnaudomis. Nuomotojams tvarus NT reiškia didesnę nuomos kainą, pardavėjams – didesnę parduodamo turto vertę, vystytojams – gerokai didesnį investuotojų ir finansų institucijų susidomėjimą projektu. Na, o kreditoriams tvarus NT dažniausiai susijęs su mažesne rizika ir didesne ilgalaike turto verte.

Tvarumo kriterijus atitinkantys verslai taip pat gali pasinaudoti žaliosiomis paskolomis, kuriomis vis dažniau naudojamasi ir Lietuvoje. Praėjusių metų gegužę SEB bankas suteikė pirmąją žaliąją NT paskolą Lietuvoje – 20 mln. eurų skirta finansuoti investicinės bendrovės „Capitalica Baltic Real Estate Fund I“ biurų kompleksui „Kauno dokas“.

Taigi tikėtina, kad pastarojo meto komercinio NT rinkos iššūkiai turės ir teigiamų padarinių, skatindami verslą ne tik daugiau dėmesio skirti rizikai valdyti, bet ir investuoti į patrauklius, vertę plėtotojams, jų klientams ir visuomenei teikiančius projektus.