Lietuvos nekilnojamojo turto rinka: kuo skiriamės nuo užsienio?

Komentaro autorė Sonata Gutauskaitė-Bubnelienė, SEB banko vadovė.

Pastaraisiais metais pastebimai suaktyvėjusi nekilnojamojo turto (NT) rinka skatina viešas diskusijas ir sulaukia didesnio susidomėjimo. Akivaizdu, kad atsigaunant ekonomikai ši turto klasė yra patraukli investicijų kryptis. Rinka vystosi gana tolygiai, o istoriškai dabar vykstantys pokyčiai nėra ypatingi. Vis dėlto dėmesio vertų tendencijų yra.

Per pastaruosius aštuonerius metus padėtis NT srityje buvo stabili ir keitėsi labai mažai, paskolų mastas išliko labai panašus, o svyravimai buvo palyginti nedideli. Teigiamą įtaką NT rinkai darė istoriškai ilgas žemų palūkanų normų ir kiekybinės skatinamosios pinigų politikos laikotarpis, dėl kurio didėjo investicijos į NT bei mažėjo šių investicijų pelningumas. Tačiau situacija finansų rinkose keičiasi ir vis daugiau centrinių bankų skelbia apie mažinamą skatinamosios pinigų politikos priemonių mastą, taip pat auga lūkesčiai, kad palūkanų normos kitąmet didės. Kita vertus, euro zonoje, kurios narė yra ir Lietuva, palūkanų didinimo nei 2022, nei 2023 metais dar nesitikime.

NT sektoriui Baltijos regione tenka daugiau kaip ketvirtis visų paskolų ir pagal kreditavimo mastą  jis lenkia žemės ūkio ar kelių transporto sektorius. Bankai ir toliau išliks aktyvūs verslo, priklausomo nuo kapitalo, finansavimo sistemos dalyviai.

Lietuvos SEB banko paskolų portfelyje NT paskolos sudaro maždaug 27 procentus. Ta dalis panaši į bendrą rinkos vidurkį, siekiantį 30 procentų. SEB grupė Baltijos šalyse yra ilgametė komercinio nekilnojamojo turto finansavimo rinkos dalyvė, valdanti vieną iš didžiausių portfelių. 2,5 mlrd. eurų vertė rodo, kad NT sektorius yra vienas svarbiausių bankų paskolų portfelio dalių.

Daugiausia dėmesio per pastaruosius trejus metus SEB bankas skyrė pinigus generuojančiam nekilnojamajam turtui finansuoti – Baltijos šalyse suteikėme paskolų, kurių vertė didesnė kaip 900 mln. eurų. Per vienuolika 2021 metų mėnesių išduotų paskolų vertė siekė per 320 mln. eurų.

Apskritai, vertinant pandemijos įtaką, su rimtesnėmis problemomis susidūrė tik maža segmento dalis – daugiausia viešbučių, maitinimo ir pramogų paskirties objektai. Užtat savo valandos sulaukė logistikos nekilnojamojo turto segmentas.

Lietuvoje logistikos NT segmentas pastaraisiais metais buvo plėtojamas gana nuosaikiai ir atsargiai prisimenant 2009 metų krizės pamokas, užtat Vakarų Europoje ir Skandinavijoje plėtra įgavo pagreitį ir kai kuriose rinkose sandorių apimtimi pranoko prekybos centrų ir mažmeninės prekybos objektų segmentą. Žinant, kad mūsų šalyje logistikos ir transporto sektorius yra svarbi ekonomikos dalis, plėtros tendencijos Lietuvos aplenkti neturėtų. Logistikos vaidmuo pasaulyje po COVID-19 atrodo kaip niekad svarbus, nes struktūriniai vartotojų ir verslo elgsenos pokyčiai yra akivaizdūs. Pavyzdžiui, pernai elektroninės prekybos mastas Lietuvoje viršijo simbolinę ribą – sudarė daugiau negu 10 proc. visos šalies mažmeninės prekybos.

Kelerius metus aktyviai progresuojanti visuomenės ir verslo skaitmenizacija keičia mūsų aplinką. Įdomu tai, kad per tris 2021 metų ketvirčius mažmeninė prekyba Lietuvoje augo 13,1 proc., ir prie to smarkiai prisidėjo elektroninė prekyba, kuri buvo net 53 proc. didesnė negu per tą patį laikotarpį prieš metus. Akivaizdu, kad vien tik vidaus vartojimo poreikiams tenkinti reikia daugiau logistikos patalpų, jau nekalbant apie tai, jog per metus pramonės gamyba šalyje plėtėsi 17,4 procentų, o tai dar labiau sustiprino šių patalpų paklausą.

Paklausą didina ir verslo sprendimai – tiekimo grandinių Europoje pokyčiai, kai siekiama didinti gamybą arčiau namų rinkos esančiose šalyse ir mažinti pirkimų iš Rytų dalį. Taigi logistikos NT, tikėtina, sulauks dar didesnio investuotojų ir nuomininkų dėmesio – vis dažniau tenka gilintis į verslo klientų planus šioje srityje.

Verta pastebėti, kad NT finansavimo dalis Baltijos šalyse viršija Vidurio ir Rytų Europos šalių praktiką – paskolų mastas pasiekė brandą. Didesnė paskolų nekilnojamajam turtui dalis (apie 50 proc.) yra tik Skandinavijos regione, tačiau šios rinkos yra ženkliai didesnės nei mūsų, taip pat ten didelę dalį NT paskolų portfelio sudaro ilgalaikės būsto nuomos projektai, kurių mūsų regione kol kas matome nedaug. Tikėtina, kad būtent šis segmentas jau netolimoje ateityje įgaus didesnį pagreitį ir Baltijos šalyse. Vis didesnį poreikį čia lems į darbo rinką vis gausiau įsiliejanti jaunoji karta, užimanti vis didesnę rinkos dalį. Jaunosios kartos nuostatos dėl nuosavo būsto yra kitokios negu jų tėvų – labiau vertinamas lankstumas ir laisvė. Taip pat tenka pripažinti, kad įtaką jaunų gyventojų sprendimams daro ir mažėjančios būsto įperkamumo perspektyvos. Dešimčių butų savo darbuotojams Vilniuje ieškančios užsienio įmonės irgi siunčia signalus, o gerėjant investiciniam klimatui tokių atvejų gali tik daugėti.

Kol kas tenka konstatuoti, kad butų nuomos rinkoje dominuoja privatūs individualūs nuomotojai, tad naujiems rinkos profesionalams gali būti sunku išjudinti jų pozicijas ir konkuruoti. Juolab kad šiame segmente kyla nemažai klausimų dėl rinkos skaidrumo standartų. Profesionalių būsto nuomotojų taip pat laukia iššūkiai dėl apmokestinimo ir gan mažą istorinę praktiką turinčio teisinio reguliavimo. Be to, šio segmento nuomos srauto pajamingumas, palyginti su tradiciniu komerciniu NT, yra mažesnis ir suteikia mažiau atsargos skolai mokėti, tad ir tikėtinos finansavimo struktūros yra konservatyvesnės, o tai daro didelę įtaką galutiniams investuotojų sprendimams kapitalo grąžos kontekste.

Vis dėlto, atsižvelgiant į kitų valstybių patirtį, per ilgesnį laiką šis segmentas Lietuvoje turėtų būti išjudintas didėjant gyventojų mobilumui, keičiantis nuostatoms dėl būtinybės turėti nuosavą būstą ir gerėjant projektų kokybei.

O kad rinkos standartai tampa vis aukštesni ir projektų kokybė auga, yra akivaizdu. Dėl to Baltijos šalių rinka tampa vis įdomesnė užsienio investuotojams. Dėmesį ilgalaikei grąžai rodo tvarumo požymiai – tarptautiniai sertifikatai, žymintys efektyvų energijos išteklių naudojimą ir ekologiškumą. Sertifikuotų ir reikalavimus atitinkančių pastatų skaičius nuolat auga – perimame pažangių šalių standartus. Žvelgiant į užsienį, kitas logiškas žingsnis turėtų būti vadinamojo žaliojo finansavimo ar žaliųjų obligacijų emisijų spurtas.

Apibendrinant padėtį, matome, kad nekilnojamojo turto sektorius susiduria su daug iššūkių: augančios statybų kainos, vis didesni pastatų tvarumo ir aplinkos reikalavimai, taip pat nuotolinio darbo įtaka, kuriuos dar labiau pagreitino pandemija ir atvėrė verslui naujų galimybių. Nepaisant iššūkių, nekilnojamasis turtas, kaip turto klasė, turėtų ir toliau išlaikyti gana didelį investuotojų susidomėjimą, o tai neabejotinai skatins bankų dėmesį ir dalyvavimą finansuojant šią turto klasę ateityje.