Ar būsto rinkoje pirkėjai žvalgosi pro rožinius akinius?

„Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas dr. Nerijus Mačiulis

Stebint Lietuvos būsto sandorių skaičius ir kainų statistiką, mušančią vis naujus rekordus, būtų sudėtinga įtarti, kad šalį sukrėtė pandemija, o ekonomika patyrė nuosmukį. Daug kam gali kilti klausimas – ar yra objektyvių priežasčių, paaiškinančių tokias tendencijas, ar vis tik pirkėjų lūkesčiai ir būsto rinka atitrūko nuo realybės.

Praėjusių metų pavasarį, pirmojo karantino metu, būsto sandorių skaičius staigiai krito, o butų pardavimo ir nuomos kainos trumpam šiek tiek sumažėjo. Tačiau tuo šokas ir baigėsi – iki metų pabaigos daugelyje sektorių matėme naujus kainų rekordus, o antroji pandemijos banga bei karantinas visai neprislopino gyventojų noro įsigyti būstą. Ar toks pirkėjų elgesys yra racionalus?

Du krizės veidai

Nepaisant antrojo karantino, šių metų pradžioje gyventojų lūkesčiai ir ypač asmeninių pajamų augimo perspektyvų vertinimas pagerėjo ir viršijo ilgalaikį istorinį vidurkį. Tai nėra neracionalūs lūkesčiai ar masiškai išpopuliarėjusi rožinių akinių mada.

Visų pirma, svarbu atkreipti dėmesį, kad patiriame labai netipišką krizę – praėjusiais metais vidutinis darbo užmokestis padidėjo beveik dešimtadaliu, o užimtumas sumažėjo neženkliai, vos 1,4 procento. Registruoto nedarbo šuolis atrodo bauginančiai, tačiau statistiką iškraipo iš emigracijos grįžę arba iš šešėlio išlindę asmenys.

Net ir antrojo karantino metu gali atrodyti, kad didelė dalis ekonomikos yra sustabdyta, tačiau neveikiančios ne maisto prekių parduotuvės, grožio salonai, tik išsinešimui maistą parduodantys restoranai bei tušti viešbučiai sudaro mažiau nei dešimtadalį Lietuvos ekonomikos. Daugelis kitų sektorių veikia, klesti, kuria darbo vietas, didina atlyginimus.

Gyvena pandemijos pabaigos nuotaikomis

Svarbu ir tai, kad daugelis gyventojų jau mato šviesą tunelio gale – skiepus, kurie pabaigs pandemiją, išlaisvins gyventojus ir atgaivins gilioje krizėje gyvenančius verslo sektorius. Būsto įsigijimas dažniausiai yra labai ilgalaikė investicija, todėl daugelis racionaliai mąstančių pirkėjų yra linkę ignoruoti trumpalaikes problemas.

Apie nepažeistą daugelio lietuvių finansinę būklę signalizuoja ir indėlių statistika – per praėjusius metus gyventojų indėliai išaugo net penktadaliu arba 3 milijardais eurų. Matydami centrinių bankų entuziazmą didinti pinigų pasiūlą ir išsakomus pažadus laikyti itin žemas ar net neigiamas palūkanas, dalis gyventojų į būsto įsigijimą žiūri kaip į apsidraudimą nuo galimai didesnės infliacijos ir pinigų nuvertėjimo.

Todėl vertinant gerėjančias ekonomines perspektyvas, augančias gyventojų pajamas, didelius finansinius rezervus ir mažą ekonomikos nuosmukio tikimybę turbūt nereikėtų tikėtis, kad aktyvumas būsto rinkoje artimiausiu metu išblės.

Būsto įperkamumas – aukštumose

Nepaisant rekordinio aktyvumo ir kainų augimo, daugelis fundamentalių rodiklių rodo, kad būsto rinka Lietuvoje nėra perkaitusi. Gyventojų pajamos pastaraisiais metais augo panašiu tempu, kaip ir butų kainos, todėl būsto įperkamumas išlieka arti rekordinių aukštumų.

Nuomos kainos didėjo panašiais tempais, kaip ir būsto kainos – tai reiškia, kad didžioji dalis aktyvumo būsto rinkoje buvo susijusi su gyventojų skaičiaus dinamika, jų pajamomis ir poreikių augimu, o ne investicine paklausa.

Reikia atkreipti dėmesį, kad rekordiškai didelė dalis būstų įsigyjama ne skolintomis, o nuosavomis lėšomis – vos 40 proc. sandorių pernai buvo finansuota būsto paskolomis. Gyventojai buvo linkę neprisiimti perteklinės rizikos, pavyzdžiui, „Swedbank“ klientai būstui vidutiniškai skolinosi 76 proc. būsto vertės, mažiausiai per pastaruosius penkerius metus. Vidutinis pradinis paskolos įnašas padidėjo penktadaliu iki rekordinių 23 tūkst. eurų.

Kokia rizika realiausia?

Vis tik ryškėjančios tendencijos, kuomet perkamas dar tik brėžiniuose matomas būstas, rodo, kad entuziazmas ir skubėjimas, ypač tarp perkančiųjų ne pirmąjį būstą, gali būti perteklinis. Būsto rinką galėtų atvėsinti, pavyzdžiui, viruso mutacijos ir dar kartą atitolstanti pandemijos pabaigos perspektyva.

Tačiau labiau tikėtina rizika yra ne nuosmukis, o perkaitimas – sparčiai atsigaunant pasaulio ekonomikoms ir besitęsiant jų skatinimui, turėtų įsibėgėti ir infliacija, kuri jau dabar matoma nekilnojamojo turto ir finansų rinkose.

Ir nors kol kas palūkanų normų kilimo nesitikima dar bent trejus metus, ryškėjanti infliacijos šmėkla priverstų centrinius bankus kalbėti apie didesnes palūkanas. Daugiau nei dešimtmetį nemačius tokio reiškinio kaip palūkanų augimas, daugelis atmeta tokią galimybę. Tačiau šios rizikos ignoruoti nederėtų, ir skolinantis reikėtų įvertini, kad pinigų kaina po kelerių metų gali būti gerokai didesnė nei šiandien.