Per antrą karantiną būsto kainų lūkesčiai nemažėja

SEB banko ekonomistas Tadas Povilauskas

Lūkesčiai dėl būsto kainų Lietuvoje gruodžio pradžioje, kai dar nebuvo sugriežtinti antrojo karantino ribojimai, buvo istoriškai dideli. Vilniaus regione gyventojų, teigusių, kad gyvenamojo nekilnojamojo turto kaina didės per ateinančius dvylika mėnesių, buvo ypač daug – net 70 procentų.

Panašu, kad gyventojai prisimena, jog per pirmą karantiną būsto kainos išvengė korekcijos, todėl nėra linkę taip pesimistiškai galvoti apie būsto kainas kaip pavasarį. Tiesa, užsitęsus prastai epidemiologinei padėčiai šalyje ir ilgiau, negu tikimasi, užsilikus griežtiems karantino ribojimams, gyventojų lūkesčiai kitų metų pirmą ketvirtį turėtų būti prastesni.

SEB banko užsakymu atlikta apklausa parodė, kad 54 proc. apklaustų Lietuvos gyventojų mano, jog būsto kaina per artimiausius dvylika mėnesių padidės, 12 proc. prognozuoja, kad būstas pigs, 24 proc. nesitiki pokyčių, o likę 10 proc. šiuo klausimu neturi nuomonės. SEB banko būsto kainų lūkesčių indekso reikšmė, apskaičiuojama kaip prognozuojančių, kad būstas brangs ir pigs, procentinių dalių skirtumas, buvo 42 punktai. Rugsėjį šis skirtumas buvo 37 punktai, o prieš metus siekė 46 punktus. Lūkesčių dugnas buvo pasiektas kovo mėnesį, kai tik 19 proc. apklaustųjų galvojo, kad būstas per metus brangs, o net 40 proc. respondentų manė, kad būstas pigs.

Kaip ir rugsėjį optimizmu išsiskyrė Vilniaus regiono gyventojai – gruodį net 70 proc. apklaustųjų teigė, kad Lietuvoje per ateinančius metus būsto kaina padidės, ir tik 9 proc. manė, kad ji mažės. Tokio didelio besitikinčių brangesnio būsto Vilniaus regione nebuvo nuo pat 2012 metų, kai pirmą kartą buvo atlikta ši apklausa.

Kauno regione gyventojų lūkesčiai per ketvirtį nepasikeitė – 45 proc. apklaustųjų manė, kad būsto kaina per ateinančius metus didės. Prieš metus taip galvojo 56 proc. regiono gyventojų. Tiesa, Kaune, palyginti su kitais regionais, buvo palyginti daug apklaustųjų, kurie manė, kad būsto kaina nesikeis. Taip gruodį teigė 35 proc. apklaustų Kauno regiono gyventojų. Klaipėdoje gyventojų lūkesčiai dėl būsto kainų buvo kukliausi – kad būstas brangs, galvojo 39 proc. apklaustųjų.  

Antrasis karantinas nebeišgąsdino gyventojų ir nekilnojamojo turto rinkos dalyvių veikiausiai todėl, kad visi prisimena, jog per pirmąjį karantiną pavyko išvengti būsto kainos nuosmukio ir, kaip dažnai atsitinka, tokį pat pasikartojantį scenarijų prognozuojame ir ateičiai. Tik reikėtų priminti, kad gyvename pandemijos metu ir reikalai gali pakrypti ir palankia,  ir nepalankia kryptimi, todėl tai, kad pirmos karantino bangos nuostoliai nekilnojamojo turto rinkoje  buvo nedideli, negarantuoja, kad taip pat bus ir dabar. Labai tikėtina, kad šis griežtas karantinas truks ilgiau negu pirmasis, todėl mažiau sandorių bus sudaryta ne tik gruodį ar sausį, bet ir vasarį ir kovą. Tiesa, yra didelė tikimybė, kad kaip ir šiemet vėl sulauksime staigaus sujudimo būsto rinkoje antrą ketvirtį. Jeigu toks scenarijus pasitvirtintų, tikėtis, kad vidutinė būsto kaina kitąmet bus didesnė negu šiemet, yra racionalu.

2020 metais vidutinė būsto kaina Lietuvoje veikiausiai padidėjo maždaug 6,5 procento – vos lėčiau negu 2019 ar 2018 metais.  Jei  pažvelgtume atgal į besibaigiančius metus, galėtume teigti, kad tokie pokyčiai nestebina, – vidutinis darbo užmokestis šiais metais augo daugiau negu 9 proc., todėl būsto įperkamumo rodikliai dar pagerėjo Lietuvoje. Be to, vidutinė naujų būsto paskolų palūkanų norma buvo mažesnė, dėl to irgi galimybės įpirkti būstą didėjo. Jau daugelį metų sudaromo SEB būsto įperkamumo indekso (darant prielaidą, kad Vilniaus gyventojas gauna vidutinio darbo užmokesčio savivaldybėje algą, skolinasi 25 metams įmokėdamas 20 proc. būsto kainos, kuri apskaičiuojama pagal vidutinę buto sostinėje sandorių kainą, pradinę įmoką) reikšmė trečią ketvirtį didėjo ir rodo, kad gyventojas sostinėje per metus gali įpirkti 52 m² butą, arba 3 kvadratiniais metrais didesnį negu prieš metus.

Beje, spalio pabaigoje kita SEB banko užsakymu atlikta apklausa parodė, kad gyventojų dalis, kuri planuoja per artimiausius trejus metus įsigyti būstą, beveik nepakito nuo ankstesnių metų. Tai rodo, kad bent jau iki šiol gyventojų noro ir galimybių įsigyti pirmą ar pasikeisti dabartinį būstą pandemija nesustabdė. Šiemet 7 proc. apklaustųjų teigė, kad per artimiausius trejus metus ketina nuosavomis ar skolintomis lėšomis įsigyti būstą. Kaip ir ankstesniais metais 6 proc. apklaustųjų teigė svarstantys apie būsto pirkimą, bet tam neturi sukaupę pradinės įmokos, o dar 11 proc. teigia, kad jų pajamos nėra pakankamos norint gauti būsto paskolą.

Epidemiologinė padėtis Lietuvoje kol kas negerėja.  Vis didėja tikimybė, kad griežtas karantinas gali užsitęsti ilgiau negu iki sausio pabaigos, o tai neišvengiamai didintų įtampą nekilnojamojo turto rinkoje. Tokiu atveju tikėtina, kad gyventojų lūkesčiai dėl būsto kainų pirmą ketvirtį bus prastesni negu dabar, tačiau, jeigu antrą ketvirtį šalyje vakcinacija įsibėgės ir ribojimai bus sėkmingai atšaukti, gyvenamojo būsto rinka ir kainos vėl pajudės į priekį.

Reprezentatyvią Lietuvos gyventojų apklausą lapkričio pabaigoje–gruodžio pradžioje SEB banko užsakymu atliko rinkos ir viešosios nuomonės tyrimų bendrovė „Baltijos tyrimai“. Iš viso buvo apklausta 1 000 15–74 metų gyventojų 113-oje šalies vietovių.