„Swedbank“: būsto įperkamumas vėl auga, karantino poveikis bus trumpalaikis

Stabilios būsto kainos, žemos palūkanos ir sparčiau augusios pajamos trečiąjį šių metų ketvirtį lėmė reikšmingą būsto įperkamumo didėjimą. „Swedbank“ ekonomistai prognozuoja, kad dėl besitęsiančios pandemijos paskelbtas antrasis karantinas aktyvumą šalies būsto rinkoje trumpam prigesins, tačiau prielaidų tikėtis didesnių kainų korekcijų nėra.  

Būsto įperkamumo ir aktyvumo šuolis

Kaip pastebi „Swedbank“ vyresnysis ekonomistas Vytenis Šimkus, po antrąjį šių metų ketvirtį būsto rinką sukausčiusio sąstingio aktyvumas į rinką grįžo su nauja jėga. Trečiąjį metų ketvirtį stiprus pardavimų augimas buvo stebimas visuose trijuose didžiuosiuose Lietuvos miestuose, tačiau į spartų kainų augimą jis neišvirto.

„Vilniuje ir toliau būsto rinkos pokyčiams įtakos turi dideli svyravimai sandorių struktūroje. Trečiąjį ketvirtį senos statybos sandorių skaičius šoktelėjo daugiau 60 proc., o jų dalis sandorių struktūroje grįžo į prieš pandemiją buvusį  lygį. Toks didelis santykinai pigesnių būstų pardavimų šuolis per ketvirtį sumažino vidutinę kvadratinio metro kainą 3,3 proc.“, − komentuoja V. Šimkus.  

Naujos statybos būsto kainos trečiąjį ketvirtį augo 0,5 procento, tuo tarpu senos statybos traukėsi 1,8 proc. Nepaisant pastarųjų ketvirčių kainų augimo sulėtėjimo, Vilniuje būstas trečiąjį ketvirtį buvo 12 proc. brangesnis nei prieš metus.

„Dėl kainų augimo sulėtėjimo ir gana sparčiai augančių pajamų būsto įperkamumo indeksas Vilniuje per ketvirtį paaugo net dešimčia punktų iki 141. Šiuo metu vidutines šalies pajamas gaunantis vilniečių namų ūkis gali įpirkti 77 kv. m. būstą“, − sako „Swedbank“ vyresnysis ekonomistas.

Remiantis „Swedbank“ duomenimis, nors ir padidėjęs, Vilniuje būto įperkamumas išlieka mažiausias tarp Baltijos šalių sostinių. Taline vidutines pajamas gaunanti šeima įperka 83 kv. m. butą, o Rygoje dėl gerokai mažesnių būsto kainų net 99 kv. m. ploto butą.

Kokia situacija Kaune ir Klaipėdoje?

Pasak V. Šimkaus, būsto įperkamumo situacija antrajame ir trečiajame pagal dydį šalies miestuose yra labai panaši.

„Kaune ir Klaipėdoje būsto įperkamumo indeksas šoktelėjo apie 15 punktų ir siekė 219. Klaipėdoje būsto įperkamumas trečiąjį metų ketvirtį buvo aukščiausias istorijoje, taigi klaipėdiečių galimybės įsigyti būstą buvo rekordiškai didelės. Abiejuose didmiesčiuose vidutinis namų ūkis šiuo metu gali įpirkti net 120 kv. m. plotą siekiantį būstą“, − komentuoja V. Šimkus.

Ir Kaune, ir Klaipėdoje vidutinė kvadratinio metro kaina per trečiąjį ketvirtį traukėsi 0,5 procento. Kaip ir Vilniuje, pagrindinė to priežastis buvo daug spartesnis antrinės, tai yra, senos statybos būsto rinkos atsigavimas.

„Klaipėdoje senos statybos sandorių buvo sudaryta net dvigubai daugiau nei per pirmąjį karantiną pavasarį. Nedaug šio tipo būsto sandorių augimas atsiliko ir Kaune“, − nurodo V. Šimkus.

Skolinimosi sąlygos išliks palankios

Pasak „Swedbank“ ekonomistų, vidutinės būsto paskolų palūkanos Lietuvoje trečiąjį šių metų ketvirtį siekė 2,6 procento − per metus jos beveik nepasikeitė ir išliko mažiausios tarp Baltijos šalių. Palyginimui, Estijoje vidutinės būsto paskolų palūkanos buvo 2,7 proc., o Latvijoje jos padidėjo iki 3,1 procento.

„Šalies gyventojų noras ir poreikis įsigyti nuosavą būstą niekur nedingo, be to, išaugo gyventojų santaupos, o galimybės skolintis išliko palankios. Europos centrinis bankas šį mėnesį paskelbė dar labiau ir ilgesniam laikotarpiui didinsiantis pinigų pasiūlą, tad palūkanų didėjimo perspektyva kol kas lieka už horizonto“, − komentuoja „Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas Nerijus Mačiulis.

Lietuvos banko duomenimis, šių metų spalį būsto paskolų portfelis buvo 8,2 proc. didesnis nei tuo pačiu laikotarpiu prieš metus.

Kokie veiksniai skatins būsto paklausą?

Šalia rekordines apimtis pasiekusių gyventojų santaupų, vyraujančių žemų palūkanų ir palankių kreditavimo sąlygų ekonomistai įžvelgia ir daugiau veiksnių, kurie skatins būsto paklausą.

„Swedbank“ skaičiuojamas nuomos pajamingumas, kuris parodo, kokią dalį būsto vertės nuomininkas sumoka per metus, nesumažėjo − jis išliko artimas istoriniam vidurkiui. Vidutinis nuomos pajamingumas Vilniuje siekia 5,8 proc, o Kaune ir Klaipėdoje – apie 7 procentus.

„Svarstant būsto nuomos ir įsigijimo alternatyvas, aukštas nuomos pajamingumas nusveria svarstykles įsigijimo pusėn. Be to, kaip ir praėjusias metais, netrūksta gyventojų, būstą įsigyjančių ne asmeniniams poreikiams, o investiciniais tikslais“, − pastebi N. Mačiulis.

Pasak jo, nors tokiai investicijai reikia didesnių sumų, jo priežiūra ir įdarbinimas reikalauja pastangų, o likvidumas yra mažesnis, tačiau kitos alternatyvos – pavyzdžiui, investuoti į vyriausybių vertybinius popierius už neigiamas palūkanas – kai kuriems investuotojams gali atrodyti dar nepatraukliau.

Karantino poveikis bus trumpalaikis

Ekonomistai atkreipia dėmesį ir į tai, kad aktyvumą būsto rinkoje galėjo paskatinti ir besikeičiantys būsto poreikiai – ateityje planuojant dažniau dirbti iš namų, tam reikia papildomo ploto.

Pasak N. Mačiulio, dar svarbiau yra tai, kad šiemet stebima rekordiškai didelė reemigracija – per pastaruosius 12 mėnesių į Lietuvą grįžusių ir į ją atvykusių asmenų buvo 16 tūkst. daugiau nei išvykusių iš šalies.

„Matome, kad antroji pandemijos banga neprislopino gyventojų noro įsigyti būstą – spalį ir lapkritį būsto rinkoje aktyvumas beveik neatslūgo. Tiesa, artimiausius du mėnesius gali būti fiziškai sunkiau apžiūrėti objektus, ir sandorių skaičius turėtų gerokai sumažėti. Tačiau daugelis gyventojų nejaučia didelio nerimo dėl savo finansinės ateities ir galvoja apie ilgesnį laikotarpį, todėl didesnių kainų susvyravimų tikėtis nereikėtų“, − apibendrina „Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas N. Mačiulis.