NT sektorius 2022 m. – kokių perspektyvų tikėtis?

Martynas Trimonis, „Swedbank“ Nekilnojamojo turto klientų skyriaus vadovas.

Kalbant apie tendencijas nekilnojamojo turto rinkoje, dažniausiai naudojamas bendrasis vardiklis būna kainų pokyčiai. Tačiau žvelgiant į NT rinką iš finansuotojo perspektyvos, svarbių dedamųjų nekilnojamojo turto paveiksle yra gerokai daugiau. Kokia dinamika skirtingi NT sektoriai pasižymėjo per pastaruosius metus ir ko tikėtis šiais metais?

Lietuvos banko vertinimu, gyvenamojo būsto kaina Lietuvoje šiuo metu yra kiek pervertinta. Tuo pačiu centrinis bankas pažymi, kad Lietuvoje būsto kainos yra pervertintos mažiausiai, palyginus su kitomis euro zonos šalimis.

Nors apie 13 proc. siekiantis metinis būsto kainų augimas turbūt daugeliui kelia nuostabą, tačiau tokiam brangimui yra bent kelios priežastys – tai daugiau kaip 8 proc. pabrangusi gyvenamosios paskirties pastatų statyba, apie 12 proc. siekiantis vidutinis darbo užmokesčio augimas, prieinamas finansavimas ir aukštas būsto įperkamumas. Galiausiai, nemažą įtaką daro ir didžiuosiuose miestuose, o ypač Vilniuje, dėl pandemijos ir biurokratinių trikdžių išsiderinęs naujo būsto pasiūlos ir paklausos balansas.

Pastebime, kad praėjusiais metais gyvenamojo NT plėtotojai metė didelius pajėgumus ir aktyviai ėmėsi projektų didžiuosiuose šalies miestuose. Nors statybų eigą apsunkina pasaulinių tiekimo grandinių sutrikimai ir vis dar pasitaikantis žaliavų trūkumas, tikėtina, kad šie sunkumai yra laikini. Per artimiausius dvejus metus būsto pasiūla pirminėje rinkoje turėtų pasiekti ikipandeminį lygį, o galimai jį ir viršyti.

Būsto rinką balansuojantys veiksniai

Būsto pirkėjams, ypač sostinėje Vilniuje, ieškant įvairių alternatyvų, gyventojai vis dažniau pasirenka įsigyti gyvenamąjį namą. Kaip rodo „Swedbank“ finansavimo duomenys, vilniečių įsigyjamų namų dalis tarp viso būsto didėja ir pernai metais sudarė 37 proc. tarp visų sudarytų būsto finansavimo sutarčių, o pagal bendrą finansavimo vertę priartėjo prie 50 proc.

Dar vienas įdomus aspektas – vidutinė butui ir gyvenamajam namui suteikta paskola pagal savo vertę praktiškai susilygino ir siekia apie 80 tūkst. eurų. Tad pirkdami namą gyventojai už tą pačią kainą įsigyja du kartus daugiau ploto nei buto atveju.

Gyvenamojo NT rinkos temperatūrai per daug pakilti neleidžia ir Lietuvos banko nustatyti atsakingo skolinimo nuostatai. Griežtesni reikalavimai antrojo būsto įsigijimui su paskola, kaip ir svarstomi NT mokesčiai, turėtų apmalšinti tuos gyventojus, kurie į NT siekia investuoti ne pagal savo išgales.

Galiausiai, praėjusį lapkritį priimtas Žemės įstatymo pakeitimas dėl statybų valstybinėje žemėje nors ir padidins naujų projektų vystymo sąnaudas, bet įneš daugiau aiškumo bei leis išvengti ilgai užtrunkančių diskusijų su atitinkamomis institucijomis.

Nuo hibridinio darbo iki klimato iššūkių

Biurų sektoriuje vyrauja nuosaikesnės nuotaikos ir čia pandemija nepadarė tokios didelės įtakos kaip gyvenamojo NT segmente. Biurų projektai vykdomi ilgesnį laiką, be to, čia vyrauja ilgalaikės sutartys, todėl šis sektorius išsiskiria didesne inercija ir mažiau reaguoja į trumpo laikotarpio nesklandumus.

Vis dėlto per pandemiją įsigalėjęs hibridinio darbo modelis ateityje gali turėti įtakos ir biurų plėtrai. Jei nemaža dalis darbuotojų pasirinks mišrų darbo modelį ir bent kelias dienas per savaitę dirbs iš namų, tai gali sumažinti reikalingą biuro plotą. Prognozuojama, kad dėl hibridinio darbo modelio per ateinantį dešimtmetį biurų ploto paklausa Europoje gali sumenkti 17 proc.

Žvelgiant į situaciją Lietuvoje, Vilniuje ir Kaune, kur dėl paslaugų centrų plėtros bei įmonių migracijos iš senų administracinių pastatų pastaruosius kelerius metus vyrauja didelė modernių biurų paklausa, tai gali reikšti tik lėtesnę plėtrą, o ne biurų nuomos rinkos susitraukimą.

Didesnį iššūkį biurų plėtotojams ir valdytojams gali kelti klimato kaita ir jai suvaldyti skirtos priemonės. Reikalavimai pastatų energiniam naudingumui ir efektyviam energijos vartojimui toliau griežtės. Biurų plėtotojai ir savininkai susidurs su spaudimu iš dviejų pusių – per griežtėjančius statybų reikalavimus ir augančius nuomininkų poreikius. Kaip pavyzdį galima paminėti iki 2030 m. visoje Europoje įsigaliosiantį reikalavimą, kad 49 proc. visos pastatuose sunaudojamos energijos būtų gaunama iš atsinaujinančių šaltinių.

Tuo metu vis daugiau įmonių paskelbiant konkrečius įsipareigojimus dėl emisijų mažinimo, jie apims ir biurus. Pasauliniu mastu nuomininkai jau dabar yra pasirengę mokėti apie 11 proc. daugiau už tai, kad galėtų įsikelti į energiškai efektyvius biurus. Ateityje tokių biurų paklausa didės, o senų biurų savininkai susidurs su dilema, kaip pagerinti turimų pastatų energinį naudingumą. „Swedbank“, finansuodamas komercinio NT projektus, taip pat skiria dėmesį jų energiniam naudingumui. Norint užsitikrinti finansavimą, jau artimiausioje ateityje pastatų „žalumas“ taps vienu iš pagrindinių kriterijų.

Internetas neišstums fizinės prekybos

Nepaisant per pastaruosius dvejus metus stebimo spartaus e. komercijos augimo, kuris siekė apie 50-80 proc. kasmet, šiuo metu internetu įsigytos prekės sudaro apie dešimtadalį visos mažmeninės prekybos Lietuvoje. Todėl nematyti pagrindo prognozėms, kad artimiausioje ateityje dėl e. prekybos apimčių imtų užsidarinėti prekybos centrai ir fizinės parduotuvės. Tą patvirtina ir didžiausių šalies prekybos centrų nuomininkų apyvartos, kurios per 2021 m., nepaisant ilgo karantino laikotarpio, buvo panašios į ikipandeminį lygį.

Labiau tikėtina, kad artimiausioje ateityje įsivyraus daugiakanalės prekybos modelis, kai pardavėjas siūlo prekes ir fizinėje prekybos vietoje, ir internetu. Net jei didesnė dalis prekių parduodama virtualiai, fizinė prekybos vieta vis tiek gali būti aktuali, nes ji tarnauja kaip ekspozicijos salė, prekių atsiėmimo punktas ar vieta gyvai konsultacijai ir demonstracijai.

Aišku, taikomi apribojimai dėl pandemijos gali kelti iššūkių prekybininkams ir neapibrėžtumas išliks tol, kol koronavirusas taps epidemijos lygio problema. Tikėtina, kad tokiu lūkesčiu šiuo metu gyvena ir naujų prekybos centrų plėtotojai šalies sostinėje, kurie be didesnės skubos įgyvendina prieš pandemiją sudarytus savo plėtros planus.

Sveikas apetitas NT finansavimui išliks

Lietuvos banko duomenimis, šalies bankų gyventojams suteiktų būsto paskolų portfelis sudarė apie 9,5 mlrd. eurų, o NT plėtotojams suteikto finansavimo suma siekė apie 2,4 mlrd. eurų.

Žvelgiant į artimiausius metus, bankas toliau planuoja išlikti aktyviu rinkos dalyviu finansuojant ir NT projektų vystymą, ir NT įsigijimus. „Swedbank“ rinkos dalis pagal suteiktas būsto paskolas sudaro beveik 40 proc., o NT įmonių finansavimo srityje – apie 25 proc.